COME DOVREBBE ESSERE — 09 dicembre 2013
RIFORMA DEL CONDOMIO, ECCO LE PRINCIPALI NOVITA’

Vademecum condominiale – post riforma (Legge n. 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013)

A. PER QUANTO RIGUARDA L’AMMINISTRATORE VA SPECIFICATO CHE:

– La nomina è obbligatoria quando vi siano più di otto condomini (8, più di 4, ante riforma) ed è ad appannaggio dall’assemblea, dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario;

– l’incarico di amministratore può essere assunto anche da una società;

– l’amministratore dev’essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado, godere dei diritti civili e non avere carichi pendenti al casellario giudiziario (l’accertamento può essere richiesto dai condomini come requisito per la nomina stessa)

– nell’atto di nomina, a pena di nullità dell’incarico, devono essere elencate tutte le specifiche competenze. Al momento dell’accettazione, inoltre, l’amministratore dovrà indicare tutti i propri dati anagrafici nonché societari, con sede legale e denominazione, qualora si tratti di una società. Ed è fatto espresso obbligo di indicare i locali in cui saranno tenuti i registri con relativa indicazione degli orari di visita per visione e copia degli stessi. Sempre al momento della nomina deve essere specificato, a pena di nullità, il compenso stabilito;

– su richiesta dell’assemblea condominiale l’amministratore o la società, può essere tenuto a stipulare una polizza di responsabilità civile professionale (anche tra i requisiti espressamente richiesti). E ancora: in caso di lavori straordinari, l’assembla può chiedere perfino l’adeguamento dei massimali di tale polizza;

– la durata in carica, è prevista dall’articolo 9: “L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata”;

– la nomina dell’Amministratore anche per i c.d. “condomini orizzontali” e/o supercondomini (come da nuovo art. 1117bis);

– l’apertura di un conto corrente bancario o postale a nome del condominio, sul quale movimentare in via esclusiva le somme ricevute o erogate per conto del condominio stesso;

– l’amministratore deve eseguire gli adempimenti fiscali inerenti alla gestione finanziaria del condominio. A tal fine, è prevista la tenuta di due nuovi registri obbligatori, che si aggiungono a quelli già previsti (registro verbale assemblea e il registro di nomina e revoca dell’amministratore);

– L’amministratore è obbligato ad agire in giudizio, con decreto ingiuntivo contro i condomini morosi, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio di riferimento al fine di ottenere la riscossione forzosa delle quote condominiali (fatta salva l’espressa dispensa ottenuta dall’assemblea);

– tra le modalità di convocazione dell’assemblea è introdotto l’utilizzo della PEC, oltre alla raccomandata, al fax e alla consegna a mano. L’omessa o tardiva convocazione, se impugnata entro 30gg, può essere causa di annullabilità dell’assemblea stessa;

– la conservazione dell’intera documentazione riguardante la gestione del condominio ed il rapporto con i singoli condomini

– obbligo della convocazione dell’assemblea dopo la redazione del rendiconto annuale della gestione

– obbligo della consegna al condomino che ne faccia richiesta dell’attestazione dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

– l’amministratore è tenuto ad una formazione specifica periodica (la formazione “preventiva” è richiesta per Colori i quali non abbiano svolto tale attività nei 36 mesi precedenti);

– la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio (tra i motivi di revoca: omissione per un solo anno del rendiconto di gestione, inerzia nel seguire azione giudiziaria finalizzata alla realizzazione delle quote condominiali, aver acconsentito alla cancellazione di formalità nei registri immobiliari per un credito insoddisfatto);

B. PER QUANTO RIGUARDA I CONDOMINI (fermo restando tutto quanto su indicato circa le preclusioni per la nomina ed il potere d’indirizzare l’attività dell’amministratore):

– viene riconosciuto il diritto del singolo condomino alla ricezione radiotelevisiva con impianti individuali;

– introdotta la possibilità di nominare un consiglio di condominio di 3 membri, per gli edifici con più di 11 unità immobiliari (le funzioni saranno consultive e di controllo);

– il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato (di riscaldamento e/o condizionamento) se dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa agli altri condomini. Il rinunziante resta, comunque, tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto, per la conservazione e la messa a norma;

– è introdotto il rito della mediazione per le questioni condominiali (tra condomini e società erogatrici di servizi, o comunque terza);

– possibilità di installare impianti di energia da fonti rinnovabili ad uso esclusivo su lastrici, tetti e parti comuni con attività di solo controllo da parte dell’assemblea ma senza autorizzazione;

– le sanzioni sono aumentati, dai 200,00 agli 800,00€;

– due condomini, che rappresentino almeno 1/6 del valore del condominio, possono “pretendere” dall’amministratore la convocazione dell’assemblea (entro 10 gg.);

C. NELLA GESTIONE DELL’EDIFICIO (O DEGLI EDIFICI)

– la proprietà è comune alle “singole unità immobiliari” e non “ai diversi piani o porzioni di piani”, come si leggeva nel testo pre riforma (vedi specifica sotto);

– sul luogo di accesso al condominio devono essere affisse le indicazioni delle generalità, del domicilio e dei recapiti dell’amministratore (co.5 art. 1129);

– quando uno o più condomini sono morosi l’amministratore comunica alle società creditrici i dati, degli stessi, per ogni buon fine del debito (onde evitare conseguenze in capo alle posizioni degli altri condomini adempienti);

– per l’installazione degli impianti di videosorveglianza, l’art. 1122 ter del codice civile introduce il potere dell’assemblea condominiale di deciderne l’installazione con delibera;

– i condomini sono tenuti a comunicare i dati catastali relativi all’appartamento, nonché i propri dati anagrafici all’Amministratore. In carenza di questa comunicazione l’Amministratore può mettere in atto tutte le attività necessarie per ottenere le informazioni suddette, con conseguente addebito di spese al condomino negligente (per la c.d. “anagrafe condominiale”);

– la detenzione di un animale domestico, oggi il regolamento condominiale non potrà più contenere un divieto di ospitare animali domestici (quindi, chi vuol acquistare un appartamento all’interno di un condominio e ovviamente portare nella nuova casa l’animaletto che già possiede, non dovrà spulciare tra le righe del regolamento). Ovviamente ciò non significa che debbano venire meno i diritti di coloro che a causa della rumorosità o sporcizia (mancata educazione del proprietario) siano limitati nella loro qualità di vita, infatti rimangono comunque le azioni di legge volte a valutare nel caso concreto la molestia che l’animale arrechi a terzi.

– l’assemblea può prevedere la predisposizione di un sito web del condominio, da cui eventualmente scaricare documenti fiscali e contabili;

PER COMPLETEZZA, ECCO, ANALITICAMENTE LE “NUOVE” PARTI COMUNI (si tratta di un elenco non esaustivo, poiché le parti comuni possono essere individuate in maniera derogatoria anche dal regolamento condominiale predisposto dal costruttore e accettato da tutti i condomini, da una convenzione intercorsa tra i condomini o dal regolamento condominiale approvato all’unanimità e la totalità dei partecipanti al condominio):

1. Suolo su cui sorge l’edificio. Il suolo dove sorge l’edificio, al quale fa riferimento l’art. 1117 c.c., è quella porzione di terreno sulla quale poggia l’intero edificio e, immediatamente, la parte infima di esso; pertanto, rientrano in tale nozione l’area dove sono infisse le fondazioni e la superficie sulla quale poggia il pavimento del pianterreno, non anche quest’ultimo (Cassazione civile, sez. II, 28 aprile 2004, n. 8119).

2. Fondazioni. Le fondazioni sono le strutture su cui poggia l’intera struttura sovrastante del fabbricato

3. Muri maestri. I muri maestri sono quelli destinati a sorreggere l’edificio e pertanto costituiscono parti essenziali per l’esistenza del fabbricato (Cassazione civile, sez. II, 19 novembre 1993, n. 114359)

4. Pilastri e travi portanti

5. Tetti. Il tetto è la struttura destinata a copertura della parte sottostante dell’edificio condominiale.

6. Lastrico solare. Il lastrico solare può essere definito come quella superficie piana che è posta alla parte superiore dell’edificio condominiale che svolge essenzialmente la funzione di copertura e di protezione dell’edificio stesso.

7. Scale. Struttura fissa a gradini che permette di salire o scendere da un livello all’altro dell’edificio condominiale.

8. Portoni di ingresso. Sono le porte che mettono in comunicazione l’interno dell’edificio con la strada.

9. Vestiboli. I vestiboli sono spazi posti tra il portone d’ingresso e l’interno del palazzo.

10. Anditi. Per andito si intende lo spazio destinato al passaggio per accedere agli appartamenti e alle parti comuni.

11. Portici. Struttura architettonica formata da una serie di colonne o pilastri che sorreggono una copertura, talora ad archi, appoggiata sul lato opposto a un muro continuo o a un’altra serie di colonne.

12. Cortili. Il cortile è quell’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o più edifici, destinata a dare aria e luce agli ambienti circostanti e a consentire il passaggio per accedere alle singole unità immobiliari.

13. Facciate. La facciata è l’involucro esterno e visibile dell’edificio, costituito dai muri perimetrali.

14. Aree destinate a parcheggio. Spazi esterni o interni all’edificio destinati a consentire la sosta dei veicoli.

15. Ascensori

16. Pozzi e cisterne

17. Impianti idrici e fognari

18. Sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento aria, ricezione radio televisiva ecc.

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