CONTRATTACCO — 28 giugno 2012
PROBLEMI DI CONDOMINI(O)?

Il portone non funziona? Dalla porta accanta arriva un insopportabile frastuono? La facciata del palazza cade a pezzi? Non c’è l’amministratore?  Questi sono solo alcune delle problematiche che ci capitano quotidianamente vivendo in “comunità” in un (bel, spesso si fa solo per dire) condominio.

Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza, fissando alcuni punti fondamentali per sapere come difendersi e quali sono i nostri diritti e quali invece i doveri per la “pacifica convivenza” che tutti ci auguriamo.

Le parti comuni sono quelle frazioni di edificio di proprietà di tutti, utili (ed il più delle volte indispensabili) all’esistenza del condominio. Il codice civile ci dice che, il linea di massima, le parti comuni sono indivisibili rende ancora meglio l’idea e le distingue ancor di più dalle pertinenze. Definito il concetto di parti comuni, si comprende, chiaramente, perché il legislatore abbia adoperato un’elencazione esemplificativa e non tassativa: suolo e sottosuolo, muri maestri, muri divisori, finestre, tetti, sottotetti e lastrici solari, portoni d’ingresso, scale e vestiboli e cortili. E’ buona norma che TUTTI perciò si adoperino per preservare il buono stato di mantenimento di questi spazi anche perchè altrimenti ogni intervento sarà a carico di TUTTI. Il condomino, che ha un diritto sulle cose comuni proporzionale al valore della sua proprietà, deve contribuire alle spese per la conservazione delle cose comuni, le quali non possono essere divise se questa operazione ne rende l’uso più scomodo a qualunque altro condomino.

Per quanto riguarda le innovazioni, di queste parti comuni, il legislatore distingue due tipi di innovazione: quelle sic et simpliciter considerate e quelle gravose e voluttuarie. Per la loro approvazione è necessaria la maggioranza dei partecipanti al condominio ed i 2/3 del valore dell’edificio. Però, prima ancore di preoccuparvi del sussistere o meno della maggioranza è opportuno sapere che l’art. 1120 c.c. dice “che sono vietate quelle innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino“.

E le spese? Vengono decise dall’amministratore, dal singolo condomino (in casi specifici e ben delineati) e dall’assemblea (nella maggior parte dei casi). La ripartizione di tali spese, così come i diritti dei comproprietari sulle cose comuni, sono proporzionali al valore del piano, o della porzione di piano di proprietà esclusiva, anche “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione“. In questo modo il primo comma dell’art. 1123 c.c. ha inteso disciplinare i criteri di ripartizione delle spese.  Per iniziare l’analisi dei criteri di ripartizione delle spese, però, è necessario partire da un inciso contenuto nel primo comma dell’art. 1123 c.c. vale a dire quel “salvo diversa convenzione“, tenetelo sempre bene a mente! La ripartizione, stando ad un criterio legale, (appurato che è lecito un accordo tra i condomini volto a stabilire un criterio aleternativo) avviene in misura proporzionale al valore che la loro proprietà esclusiva ha rispetto alle parti comuni. Ciò significa che ogni appartamento ha un valore diverso rispetto all’intero edificio: proprio per questa diversità ogni proprietario sarà tenuto a contribuire alle spese condominiali in misura differente rispetto al suo vicino. Stando al primo comma dell’art. 1123 c.c. si dividono in misura proporzionale le spese che concernono la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, la prestazione dei servizi nell’interesse comune e le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. Rientrano in questo elenco le spese relative al compenso dell’amministratore, quelle per il premio dovuto alla compagnia assicurativa per la polizza dello stabile, le spese di cancelleria non individualmente imputabili, ecc . E’ evidente che non tutte le cose comuni siano destinate a servire i condomini in ugual misura. Accade, infatti, che, per la particolare conformazione dello stabile in relazione ad una singola unità immobiliare, un bene comune sia utilizzato in misura ridotta dal condomino proprietario di quell’unità rispetto agli altri. In queste circostanze trova applicazione l’art. 1123 seconda comma, per il quale, appunto, in caso di utilizzo differente di un bene, le relative spese sono ripartite in misura proporzionale all’uso che ciascuno può farne. La giurisprudenza è intervenuta diverse volte sull’argomento ribadendo quanto appena detto e sottolineando come l’uso di cui parla l’art. 1123 seconda comma c.c. è riferito ad una minore possibilità di fruizione del bene comune per ragioni strutturali dello stabile condominiale indipendenti dalla volontà del soggetto. Ultimo tra i casi contemplati dall’art. 1123 c.c. è quello previsto e disciplinato dal terzo comma. Si tratta di quegli stabili che per la loro conformazione hanno più scale, cortili o lastrici solari che non servono l’intero fabbricato ma solo una parte dell’edificio. In questo caso, alle spese relative alla manutenzione partecipano solo gli interessati. E’ il c.d. condominio parziale. In questi casi, è evidente che il condomino che abita nella scala “A” debba certamente partecipare alle spese di manutenzione di quella parte di stabile; tuttavia è altrettanto logico che non sarebbe corretto imporgli di partecipare alle spese di manutenzione delle scala “B”. In questo caso, come in tutti quegli altri che riguardano le spese comuni, è sempre possibile derogare al dettato normativo disciplinando le spese del c.d. condominio parziale con accordo interno ai condomini. Compreso che, in assenza di deroghe pattizie, il criterio legale di ripartizione delle spese è quello della proporzionalità (art. 1123 primo comma c.c.) e chiarite le specificazioni di tale criterio in relazione a singoli gruppi di spese (art. 1123 secondo comma c.c.) vediamo come questi principi trovino applicazione nella realtà quotidiana.

Il fondo condominiale. Per fare fronte a determinate spese l’assemblea dei condomini può decidere l’istituzione di un fondo speciale, detto anche fondo cassa. Il codice civile parla di fondo speciale collegandolo esplicitamente alla deliberazioni di opere straordinarie. Lasciando alla parte relativa alle assemblee le questioni inerenti quorum e modalità deliberative. Funzione del fondo speciale è quella di accantonare delle somme di denaro in vista di determinate spese deliberate dall’assemblea.

L’Amministratore è “l’organo esecutivo” del condominio. Il codice civile disciplina in modo completo nomina, conferma e revoca dell’amministratore. Prevede una soglia minima superata la quale è obbligatorio che un condominio provveda a nominare un amministratore, infine disciplina le modalità di nomina e revoca da parte dall’Autorità Giudiziaria. Andiamo per gradi.

Chi può essere nominato amministratore? Né il codice civile, né le leggi speciali pongono dei limiti allo svolgimento della professione di amministratore condominiale. Ciò significa che possono svolgere questa professione tutti coloro i quali abbiano la capacità d’agire. Un maggiorenne nel pieno delle proprie facoltà potrà sicuramente svolgere la professione di amministratore di condominio. Orbene, la capacità generalizzata delle persone giuridiche deve considerarsi come principio generale dell’ordinamento. Pertanto amministratore di condominio allo stato attuale, e fatti salvi improvvisi revirement, potrà essere tanto una persona fisica quanto una persona giuridica.

Quando è obbligatorio? che il condominio nomini un amministratore. Il primo comma dell’art. 1129 c.c. recita: “Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.” Una volta che un condominio è composto da cinque condomini (intendendo per condomini cinque diversi proprietari di distinte unità immobiliari), questi devono riunirsi in assemblea per nominare un amministratore. In sostanza per quelle compagini con meno di cinque condomini (c.d. piccoli condomini nei quali sono ricompresi i c.d. condomini minimi, cioè quelli con due soli partecipanti) i partecipanti possono provvedere autonomamente alla gestione del condominio. Riunitasi l’assemblea è necessario capire quali siano i quorum necessari alla nomina di un amministratore. L’art. 1136, terzo comma, c.c. ci dice che per la nomina dell’amministratore sono necessari i quorum di cui al secondo comma dello stesso articolo, vale a dire la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi. E’ normale chiedersi come si calcoli la maggioranza quando un condominio non è dotato di tabelle millesimali. Fermo restando che per una soluzione “certa” della vicenda il modo migliore è quello di ricorrere all’Autorità Giudiziaria, molto spesso accade che per quieto vivere o per contenimento dei costi non si giunga davanti ad un giudice, cercando di risolvere la questione in assemblea. In questi casi ad ogni singolo condomino deve essere attribuita una quota, pertanto la nomina dell’amministratore dovrà ritenersi valida con la maggioranza dei condomini che rappresenti la maggioranza delle quote. Si tratta, giova ribadirlo, di una soluzione tampone, frutto dell’accordo delle parti che presta sempre il fianco ad obiezioni potenzialmente insuperabili. Questo per quanto concerne la nomina fatta dall’assemblea.

 

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